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    環京特價房“跳水式”降價?開發商回款壓力大新房價格一降再降
    來源:第一財經 2021-04-08 09:11:20

    清明假期,一則“環京樓市最慘的香河,房價‘膝斬’”的消息在微博上引起熱議。

    根據發布該消息的某房產大V描述,曾經掛價2.5萬元/平方米的香河富力新城,清明推出特價房單價僅8000元/平方米,且買房就送車位。

    事實上,在多位香河本地的中介人士看來,當地房價上演“膝斬”并不罕見。香河,這個距離北京副中心——通州直線距離30公里的河北縣城,是北京通勤族在環京地區的第二大聚集區。但其房價自限購以來長期不足通州的1/3,也低于環京區域的燕郊、大廠。

    “已經觸底了。”一位當地中介人士告訴第一財經,北三縣(燕郊、大廠、香河)的購買力主要由東三環以東的北京購房者來帶動。在2017年北三縣限購后,香河的購房需求銳減,庫存消化慢。在這一背景下,新的開發商不愿意進入,而舊的開發商回款壓力大,只能將新房價格一降再降。

    不過,上述中介人士同時表示,從2020年年中開始,對外地人的新房限購政策實際放開,這為開發商“解套”和外地剛需購房者抄底交易提供了契機。然而,由于不少開發商希望以價換量、盡快消化庫存、不拖累其他區域的項目,進入2021年后,香河房價繼續走低。今年春節前,富力新城的毛坯現房起售價已降至1.15萬元/平方米。

    連番的降價讓部分購房群體陷入觀望狀態,以期用更低的價格來成交買房。而在清明假期前夕,“富力新城尾盤‘跳水式’降價”的消息傳出后,一些需求開始蠢蠢欲動。在香河北部新城的富力新城售樓處,前來看房、購房的北京購房者絡繹不絕。截至目前,此次掛出的約300套的特價房源已售出近九成。

    “房價跌回七年前”

    5日,第一財經記者走訪時發現,在富力新城售樓大廳的樓盤沙盤上,多數樓棟前,都被掛上了“售罄”二字。

    一名富力新城售樓處的銷售經理告訴第一財經,早在前一天,掛售的特價房,就只剩下不到二成了,且剩余房源多位于一、二層或頂層。此外,77平米的小戶型特價房將不再贈送車位。

    “連續4天,銷售部每晚加班到8、9點,單日銷售量在60-80套左右,甚至更高。”他說,2日下午,也即是清明假期的前一天,富力新城在售的H13區現房的起售價從原先的1.02萬元/平方米降至8500元/平方米,并擴大了供應,將多個總高為31或22層的單元樓,累計近300套房源拿出來,做清盤處理。

    第一財經記者對比發現,本次降價后,富力新城的新房價格普遍低于同社區的二手房價格。根據安居客APP,4月以來,該社區的二手房均價在9500萬元/平方米以上。

    “房價跌回七年前。”一名銷售中介在售樓大廳介紹稱,在2015年前后,富力新城的現房掛售單價約在9000元/平方米,等到了2017年限購前,現房掛售單價最高漲到2.5萬元/平方米。限購后,富力新城的房價一路走低,2019年末-2020年初,房價約為1.4萬元/平方米,今年春節以來,房價降至1.15萬元/平方米。而在特價房推出后,基本與2014、2015年的房價持平。

    針對富力新城房價“膝斬”的現象,景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受第一財經記者采訪時稱,這或與富力地產目前資金鏈緊張、財務指標踩中“三條紅線”、近期甚至傳出通過高息發債以減輕債務壓力的情況有關,具有一定的個案因素。

    上述富力新城的銷售經理也表示,富力新城項目仍有12區和15區尚未建成,此次推出特價房也是為了盡快回籠資金,以確保在建項目工程能如期交付。

    “不過,據開發商透露,目前,在建項目的融資問題已經解決,后續富力新城的房價或將有所回升。”他說。

    5日當天,趕在清明假期結束前,富力新城又推出了H13區最后一棟可售現房——7號樓,樓高31層,掛售單價升至10200元左右,但此前剩余的特價房源價格維持不變。“一夜間,相同戶型的掛售單價上漲近1700元,這讓原本還糾結于所剩特價房樓層不好的我,現在卻不得不出手了。”一名在現場簽購房合約的王女士告訴第一財經。

    新房限購松綁了?

    王女士稱,雖然在通州工作,但出于戶口、房價和子女教育的考慮,她最終選擇來香河安家,成為跨城通勤族中的一員。

    從直線距離來看,香河距離通州核心區域潞城僅27公里,約40分鐘的車程。然而,從房價水平來看,兩地樓市卻處于冰火兩重天。數據顯示,今年3月,通州新房均價為55407元/平方米,而香河新房均價則為10508元/平方米,不到前者的1/5。高企的房價勸退了大批的“北漂客”,讓他們不得不來到環京地區落腳。

    “大約有八成的購房者都是在京工作者。”上述富力新城的銷售經理告訴第一財經,其中,以在通州、亦莊工作的人群居多,也有在朝陽工作的購房者。

    除了抄底買房的因素外,王女士稱,此次決心出手的原因還有兩個:一是環京一帶,香河房價雖然最低,但期房和小開發商建設的樓盤或有爛尾風險,不敢選購,而可供選擇的大盤現房又很少;二是北三縣的購房資質尚未有官方說法出臺,趁著現在外地人實際可以辦理網簽和進行貸款購房,及時上車。

    關于新房的購房資質,第一財經記者詢問了多位當地中介人士,他們均表示,環京北三縣目前已放開新房限購,外地人可以貸款購買1套商品房,首付為三成,網簽手續在20個工作日左右即可辦妥,沒有當地社保要求。

    按照2017年的限購規定,在包括北三縣在內的環京區域,非當地戶籍居民能夠提供當地三年及以上社保證明或者納稅證明的,限購一套住房,補繳的納稅證明和社保證明不得作為購房的有效憑證。

    不過在“放開新房限購”后,對于購房者工作地點和學歷方面的要求,不同中介說法略有差異。有中介人士稱,去年4月左右,外地人在當地購買新房,可以走人才引進通道,即需要提供相應的學歷證明。但自去年10月之后,購房者只需要提供香河或者通州的工作證明,且沒有工作年限的要求。“總而言之,外地人在北三縣購買首套新房,已經沒有實際性的約束條件了。”

    但是,“新房限購松綁”的說法,并沒有官方宣布。4月6日下午,第一財經記者向河北廊坊房管局執法大隊處求證,接線工作人員稱,并不清楚,關于香河購房資質的相關事宜需詢問當地人民政府相關部門。隨后,記者多次致電香河住建局,截至發稿,尚未得到回復。

    在富力新城售樓處,第一財經記者注意到,大廳的墻面上,仍張貼了“買房有限購”的橫幅,對此,一名售樓處的工作人員稱,這是此前香河房管局的統一要求。

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